После изменений Жилищного кодекса ряд минчан столкнулись с проблемами: разделение общих ТС на несколько самостоятельных усложнило распоряжение совместным имуществом. В такой ситуации оказались, например, жильцы престижного минского микрорайона Новая Боровая, пишет «Точка».
Общие внутренние дворики для жителей многоэтажек — тема не новая. В старом жилфонде это обычно небольшие оборудованные жилкомхозом территории, которые устанавливают и обновляют за счет средств бюджета.
В новостройках, напротив, более эстетичные и комфортные площадки, за обустройство которых зачастую платят жильцы. Поэтому и отношение к имуществу дворика у владельцев недвижимости более требовательное. Логика понятна: за качество оплаченной услуги и спросить не грех.
Только по новым правилам управлять общим двором собственникам стало труднее: каждый дом должен образовать свое товарищество собственников (ТС). А права на распоряжение имуществом между ними отнюдь не равны.
О том, как сейчас решают судьбу совместных территорий, рассказали жители Новой Боровой.
Решения — за соседями
Александр купил квартиру в «свеженьком» квартале Новой Боровой в феврале 2023-го. Понравилось не только само жилье, но и возможность обустроить внутренний дворик. Он небольшой — всего на два дома.
В офисе продаж пообещали: на территории установят велопарковки, оборудуют зону гриля, проложат дорожки для прогулок и обустроят несколько других подобных мест. Получится не только эстетически приятный, но и удобный двор, подумал наш собеседник и заключил сделку.
Его дом сдали в декабре 2024-го, а вместе с ним и небольшую часть двора: буквально две дорожки, калитка и фигурка утки. Это все, что было готово к концу прошлого года.
«Когда мы с соседями получили ключи, начали разбираться в нюансах. Узнали, что наш дом сможет распоряжаться только тем дворовым имуществом, которое было сдано вместе с жильем. Фактически это четверть двора. Все решения касательно остальной (бо́льшей) части будет принимать ТС соседнего дома, мы повлиять не сможем», — подчеркивает Александр.
Ситуация новосела сильно огорчила, ведь продают в Новой Боровой не только жилье, но и атмосферу, удобство, говорит Александр.
«Стоимость „квадрата“ моей квартиры — около 1300 у. е. В нее заложили и благоустройство прилегающей территории, поэтому при покупке нам активно рекламировали не только саму квартиру, но и велобоксы. Получается, что мы за них уже заплатили, но распоряжаться ими будет ТС соседнего дома», — делится огорчением собеседник.
Он приводит и другой вероятный пример из жизни.
«Если условно жильцы соседнего дома решат, что весь двор — это детская площадка, они смогут все изменить: убрать зону барбекю, велобоксы, а на их месте поставить принадлежности для детей. Понятное дело, я сейчас утрирую, но хочу показать, до чего это может дойти», — выражает мнение мужчина.
Беспокоят его и вопросы безопасности. Так, оба дома оборудованы камерами видеонаблюдения. Дворовую площадку охватывает и часть первого, и часть второго.
«Нюанс в том, что я не могу подключиться к соседним. В такой ситуации, чтобы покрыть зоны игровой площадки и барбекю, нашему ТС нужно установить дополнительные камеры или каждый раз обращаться к ТС соседнего дома за помощью», — описывает возможную ситуацию Александр.
Какие отношения будут у двух соседних домов, пока предугадать сложно: многоэтажку сдадут в течение нескольких ближайших месяцев. Но отсутствие равноправия в решении общих вопросов уже изрядно испортило настроение многим новоселам.
Споры в дворовом чате
План внутреннего дворика сыграл решающую роль при выборе квартиры для Кристины.
«Мне не нравятся площадки, объединяющие четыре-пять домов. Специально выбирала небольшую уютную территорию. Подкупило и то, что на рендерах была беседка с розетками. С такой можно легко выйти на улицу, даже чтобы поработать», — перечисляет важные для себя достоинства двора девушка.
Она и муж — активные велосипедисты, поэтому место в велобоксе — тоже плюс.
«При покупке квартиры менеджеры в офисе продаж убеждали: на одно место в велобоксе точно можно рассчитывать. Второе — по договоренности с другими жильцами. Сейчас же выяснилось, что велобокс будет на довольствии другого ТС, а значит, и места распределят по усмотрению соседей. Тогда оставить в велобоксе даже один велосипед может быть трудно», — с расстройством отмечает Кристина.
Купить квартиру в новостройке для нее было принципиальным решением, ведь в старом жилфонде на благоустройство территории повлиять трудно. Другое дело — при строительстве с нуля.
«Мы заплатили немаленькие деньги: ни одно дерево, ни одна скамейка не были бесплатными. Меня удивляет, почему на выходе я не могу этим распоряжаться. Это нонсенс. К тому же нас не предупредили, что может возникнуть подобная ситуация. Мы все узнали сами», — отмечает Кристина.
По словам девушки, уже сейчас в дворовом чате проходят споры по поводу зоны гриля: одни соседи против запахов от жарки мяса, другие приобретали квартиры с обязательным наличием гриля.
«Это совсем не обнадеживает. Ведь стоит одним узнать, что они имеют бóльшие права распоряжаться имуществом, как могут перестать спрашивать мнение соседей. В такое верить не хочется, но бывает разное», — предполагает собеседница.
Девушка не слишком полагается на помощь управляющей компании в решении острых вопросов двух домов.
«Есть ощущение, что вопросы нам отдали на самостоятельное решение. Ведь конкретных предложений по ситуации пока нет. А за квартиры мы уже заплатили», — резюмирует Кристина.
Ее удивляет, что изменения в Жилищный кодекс все равно распространяются на новоселов. Хотя корректировки в документ внесли уже после покупки квартиры. Недвижимость приобреталась на других условиях, подчеркивает девушка.
Юрист: Общее имущество не принадлежит товариществу
Малые архитектурные формы относятся к общему имуществу совместного домовладения, отмечает член общественно-консультативного экспертного совета при Министерстве ЖКХ Геннадий Каленов.
«ТС осуществляет управление общим имуществом, но не владеет им. В случае если придомовая территория предоставлена для обслуживания товариществу конкретного дома, то все решения в отношении обслуживания территории будет принимать правление указанного товарищества», — отмечает эксперт.
Придомовая же территория предоставляется для строительства или обслуживания недвижимости.
«В данном случае имеются два совместных домовладения (то есть два многоквартирных дома, находящихся в совместной собственности) и один земельный участок. Можно предположить, что архитектурный проект (два дома с одним земельным участком) был согласован до вступления в силу изменений в Жилищный кодекс», — рассказывает Геннадий.
По его мнению, вероятно, застройщик намеревался создать организацию собственников для управления одним совместным домовладением, включающим два многоквартирных дома. Но после изменений Жилищного кодекса лишился такой возможности.
«Скорее всего, чтобы не разделять придомовую территорию, застройщик был вынужден оформить акт землепользования на одно юридическое лицо (товарищество собственников)», — завершает свою мысль эксперт.
В мировой практике существует другая конструкция совместного домовладения — кондоминиум. Его основа — земельный участок.
Тогда все, что находится на нем, принадлежит участникам кондоминиума, и они несут полную ответственность за содержание имущества. До ввода в эксплуатацию жилищного комплекса издаются правила кондоминиума, и он регистрируется вместе с правилами.
«С ними граждане знакомятся до покупки квартир, а в дальнейшем квартиры продаются или перепродаются только вместе с правилами. В них заранее есть ответы на все вопросы, в том числе на такие, как у жильцов Новой Боровой», — отмечает Геннадий.
По словам эксперта, эта законодательная практика предотвращает возможные споры и конфликты между владельцами недвижимости и третьими лицами.
Застройщик: Все могут пользоваться двором наравне
Изменения в Жилищный кодекс вступали в силу поэтапно на протяжении всего 2024 года, отметили в пресс-службе компании «А-100 Девелопмент».
«Принятию же поправок предшествовало длительное и активное обсуждение в СМИ, среди товариществ собственников и жителей. Иными словами, изменения были ожидаемы», — поясняет застройщик.
Концепция Новой Боровой воплощает идею закрытых дворов, где сочетаются функциональные зоны, игровые и спортивные площадки, а также «уголки» для более спокойного отдыха.
Реализация ведется поэтапно и определяется проектной документацией на квартал и каждый жилой дом. Поэтому одновременно с приемкой дома в эксплуатацию сдается только часть благоустроенной придомовой территории.
И лишь после завершения строительства всех домов в пределах одного двора жителям становится доступна вся придомовая территория.
В «А-100 Девелопмент» подчеркивают: все жители «мини-квартала» могут пользоваться площадкой наравне друг с другом. Так же, как все жители участвуют в финансировании расходов на обслуживание общих территорий.
«Эти расходы делятся пропорционально площадям жилой недвижимости», — рассказывает застройщик.
Все это происходит несмотря на то, что каждый жилой дом в пределах одного двора составляет отдельное ТС.
«Потому все жители сообща, путем голосования решают, какое дополнительное оборудование или какие зеленые насаждения можно установить, чтобы украсить их общий двор», — резюмируют в компании.
Специалисты отмечают: им важно создать добрососедское комьюнити с дружелюбным отношением между жителями. Например, на территории района устраивают различные развлекательные мероприятия.